Wie viel Eigenkapital brauchen Sie wirklich beim Immobilienkauf?

Eigenkapital beim Hauskauf: Was steckt dahinter?

Eigenkapital ist der Teil des Kaufpreises, den Sie aus eigenen Mitteln aufbringen – also ohne Bankdarlehen. Dazu zählen Ersparnisse auf Giro- oder Tagesgeldkonten, Guthaben aus Bausparverträgen, Wertpapierdepots (sofern die Werte kurzfristig verfügbar sind), Schenkungen oder auch eine bereits schuldenfreie Immobilie als Sicherheit. Entscheidend ist, dass das Geld zum Zeitpunkt des Notartermins tatsächlich verfügbar ist – nicht erst in sechs Monaten.

Die Faustregel – und warum sie allein nicht reicht

In der Finanzierungsberatung gilt oft die Empfehlung, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitzubringen. Das ist ein sinnvoller Richtwert, aber er greift zu kurz, wenn man ihn nicht auf die konkreten Nebenkosten bezieht.

Denn beim Immobilienkauf in Mecklenburg-Vorpommern fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis erhebliche Zusatzkosten an:

• Grunderwerbsteuer: In Mecklenburg-Vorpommern beträgt sie 6,0 Prozent des Kaufpreises.
• Notar- und Grundbuchkosten: Rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises.
• Maklerprovision: Falls ein Makler eingebunden ist, trägt der Käufer in der Regel die Hälfte der ortsüblichen Provision.

In der Summe können die Nebenkosten schnell 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises erreichen. Banken finanzieren diese Kosten in der Regel nicht mit – sie müssen vollständig aus Eigenkapital gedeckt werden. Das bedeutet: Die genannten 20 Prozent Eigenkapital sollten die Nebenkosten bereits einschließen, damit nach der Kostendeckung noch ein relevanter Eigenanteil am Kaufpreis verbleibt.

Ein Rechenbeispiel aus der Region

Angenommen, Sie kaufen ein Einfamilienhaus in Stralsund für 350.000 Euro. Die Nebenkosten belaufen sich auf rund 38.000 bis 42.000 Euro. Wenn Sie 70.000 Euro Eigenkapital mitbringen (also 20 Prozent des Kaufpreises), verbleiben nach Abzug der Nebenkosten noch etwa 28.000 bis 32.000 Euro als echter Eigenanteil am Kaufpreis – das entspricht dann weniger als 10 Prozent Eigenkapitalquote auf das Darlehen. Viele Banken stufen das als erhöhtes Risiko ein und verlangen entsprechend höhere Zinsen.

Was ist auf Rügen und an der Ostseeküste besonders zu beachten?

In touristisch gefragten Lagen wie Binz, Sellin oder Thiessow auf Rügen liegen Kaufpreise für Ferienimmobilien und attraktive Wohnhäuser teils deutlich über dem Niveau des Stralsunder Stadtgebiets. Das bedeutet: Absolut betrachtet ist auch der Eigenkapitalbedarf höher. Wer in solchen Lagen eine Immobilie erwerben möchte, sollte sehr konservativ kalkulieren – auch weil Ferienimmobilien von manchen Banken als Kapitalanlage bewertet werden, was die Finanzierungskonditionen beeinflussen kann.

Werfen Sie vorab einen Blick auf aktuelle Immobilienangebote in der Region, um ein realistisches Bild der Preisniveaus in verschiedenen Lagen zu bekommen – das hilft bei der konkreten Eigenkapitalplanung deutlich mehr als abstrakte Prozentwerte.

Wann ist eine Vollfinanzierung möglich – und sinnvoll?

Es gibt Konstellationen, in denen Banken auch ohne nennenswerten Eigenkapitalanteil am Kaufpreis finanzieren – etwa bei sehr guter Bonität, gesichertem hohem Einkommen oder wenn das Objekt in einer sehr gefragten Lage liegt. Eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung (Kaufpreis plus alle Nebenkosten über Kredit) ist jedoch selten und teuer. In der Regel zahlen Sie bei geringem Eigenkapital spürbar höhere Zinsen, was die monatliche Belastung über die gesamte Laufzeit erheblich erhöht.

Für die meisten Käufer in Stralsund und der Umgebung gilt: Wer mindestens 25 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringt, erhält deutlich bessere Konditionen und steht auf solidem Fundament. Eine durchdachte Baufinanzierung beginnt genau hier – mit einer ehrlichen Bestandsaufnahme der eigenen finanziellen Situation.

4 Tipps, um Ihr Eigenkapital gezielt zu stärken

• Frühzeitig planen: Wer den Kauf zwei bis drei Jahre vorausdenkt, hat Zeit, gezielt Eigenkapital aufzubauen – etwa durch automatisierte Sparraten.
• Bausparvertrag prüfen: Bestehende Verträge können je nach Tarif eine sinnvolle Ergänzung zur Eigenkapitalbasis sein.
• Schenkungen rechtlich absichern: Geld aus der Familie ist willkommen, sollte aber dokumentiert und steuerlich geprüft sein.
• Fördermöglichkeiten kennen: Die KfW bietet zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse, die den Eigenkapitalbedarf indirekt entlasten können – besonders bei energieeffizienten Objekten.

Fazit: Ehrliche Kalkulation schützt vor bösen Überraschungen

Eigenkapital ist keine Zahl, die man optimieren oder schönrechnen sollte. Sie ist das Fundament Ihrer Finanzierung – und gerade in einer Region wie Stralsund und Rügen, wo die Nachfrage nach Wohn- und Ferienimmobilien strukturell hoch ist, entscheidet sie häufig darüber, ob ein Kauf wirklich tragfähig ist. Lassen Sie sich die konkrete Situation von einer unabhängigen Stelle durchrechnen, bevor Sie sich festlegen.