Grundsteuerreform: Was Immobilieneigentümer in Stralsund und Rügen jetzt konkret beachten sollten

Warum wurde die Grundsteuer überhaupt reformiert?

Das Bundesverfassungsgericht hatte die alte Berechnungsgrundlage – die sogenannten Einheitswerte aus den 1960er-Jahren – im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt. Die Werte waren hoffnungslos veraltet und spiegelten die tatsächlichen Immobilienwerte in keiner Weise mehr wider. Der Gesetzgeber musste handeln, und so trat zum 1. Januar 2025 die neu berechnete Grundsteuer in Kraft.

Mecklenburg-Vorpommern hat dabei das sogenannte Bundesmodell übernommen, also keine eigene Länderregelung eingeführt – anders als etwa Bayern oder Hamburg. Das ist für Eigentümer in Stralsund und auf Rügen relevant, weil die Berechnung damit nach einem bundesweit einheitlichen Schema erfolgt.

So funktioniert die neue Berechnung

Die neue Grundsteuer ergibt sich aus drei Faktoren:

• Grundsteuerwert: Neu ermittelt vom Finanzamt auf Basis aktueller Bodenrichtwerte und statistischer Mieten
• Steuermesszahl: Ein gesetzlich festgelegter Faktor, der je nach Grundstücksart variiert
• Hebesatz: Den legt jede Gemeinde eigenständig fest – und hier liegt ein entscheidender Unterschied zu früher

Die Gemeinden haben ihre Hebesätze im Zuge der Reform zum Teil deutlich angepasst. Das Ziel war offiziell eine „Aufkommensneutralität" – also dass die Kommunen insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen als zuvor. In der Praxis kann das für den einzelnen Eigentümer aber trotzdem bedeuten, dass sich sein persönlicher Betrag verändert hat – nach oben oder nach unten.

Was bedeutet das konkret für Stralsund und Rügen?

Die Hansestadt Stralsund und die Gemeinden auf Rügen haben wie alle Kommunen in Mecklenburg-Vorpommern ihre Hebesätze neu festgelegt. Entscheidend ist dabei nicht nur die absolute Höhe des Hebesatzes, sondern das Zusammenspiel mit dem neu ermittelten Grundsteuerwert Ihrer konkreten Immobilie.

Gerade auf Rügen, wo Grundstückspreise und Bodenrichtwerte in den letzten Jahren stark gestiegen sind, kann der neu ermittelte Grundsteuerwert erheblich höher ausfallen als der alte Einheitswert. Selbst wenn der Hebesatz gesenkt wurde, bedeutet das nicht zwangsläufig eine niedrigere Jahresrechnung.

Eigentümer von Ferienimmobilien, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in Küstenlagen sollten ihren aktuellen Grundsteuerbescheid daher genau prüfen.

3 Dinge, die Sie jetzt tun sollten

• Bescheid prüfen: Vergleichen Sie Ihren aktuellen Grundsteuerbescheid mit dem aus den Vorjahren. Gibt es eine deutliche Abweichung, lohnt sich eine genaue Nachvollziehung der Berechnung.
• Einspruch prüfen: Falls Sie der Meinung sind, dass der vom Finanzamt ermittelte Grundsteuerwert zu hoch angesetzt wurde, können Sie Einspruch einlegen. Hierfür gelten gesetzliche Fristen – in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids.
• Steuerberatung in Anspruch nehmen: Gerade bei Mehrfamilienhäusern, gemischt genutzten Immobilien oder Grundstücken im Außenbereich kann die Berechnung komplex sein. Ein Steuerberater kann hier Fehler aufdecken und ggf. zu viel gezahlte Beträge zurückfordern.

Grundsteuer und Immobilienwert: Was hängt zusammen?

Die Grundsteuer hat keinen direkten Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie – aber sie ist ein laufender Kostenfaktor, den Käufer bei der Finanzierungsplanung einkalkulieren sollten. Wer eine Immobilie in Stralsund oder auf Rügen erwerben möchte, sollte die Höhe der jährlichen Grundsteuer für das konkrete Objekt bereits vor dem Kauf erfragen. Ein Blick auf die aktuellen Immobilienangebote in der Region kann dabei helfen, einen ersten Überblick über verschiedene Lagen und Objekttypen zu bekommen.

Wer hingegen verkaufen möchte: Die Grundsteuer kann – bei entsprechend hohem Hebesatz und gestiegenem Grundsteuerwert – die laufenden Kosten einer Immobilie spürbar erhöhen und damit die Kaufentscheidung potenzieller Interessenten beeinflussen. Eine fundierte Immobilienbewertung berücksichtigt auch solche Kostenfaktoren und hilft Ihnen, einen realistischen Angebotspreis zu ermitteln.

Fazit: Nicht blind vertrauen, aktiv prüfen

Die Grundsteuerreform ist für viele Eigentümer kein großes Thema – bis der erste Bescheid auf dem Tisch liegt und der Betrag deutlich von der Erwartung abweicht. Wer in Stralsund, auf Rügen oder im sonstigen Vorpommern Immobilieneigentum besitzt, sollte die Unterlagen aus dem Finanzamt aktiv prüfen, nicht einfach abheften. Bei Unsicherheiten lohnt sich das Gespräch mit einem Steuerberater oder einem erfahrenen Immobilienexperten vor Ort.