Geerbte Immobilie verkaufen: Ablauf, Steuern und die häufigsten Fehler

Erste Schritte nach dem Erbfall: Was ist sofort zu tun?

Bevor Sie eine geerbte Immobilie verkaufen können, müssen einige formale Voraussetzungen erfüllt sein. Der wichtigste Schritt ist die Beantragung des Erbscheins beim zuständigen Nachlassgericht. Nur mit diesem Dokument können Sie als Erbe rechtswirksam über das Objekt verfügen. Parallel dazu sollte die Immobilie im Grundbuch auf den oder die Erben umgeschrieben werden – ein Notar begleitet diesen Vorgang.

Bereits in dieser frühen Phase empfiehlt es sich, einen realistischen Überblick über den Zustand und den Wert der Immobilie zu gewinnen. Gerade in Stralsund und auf Rügen ist der Immobilienmarkt regional sehr unterschiedlich: Ein Altbau in der Stralsunder Altstadt wird anders bewertet als ein Einfamilienhaus in Bergen auf Rügen oder ein Ferienhaus in Binz. Eine professionelle Immobilienbewertung durch einen Fachmann schafft hier schnell Klarheit und bildet die Grundlage für alle weiteren Entscheidungen.

Erbengemeinschaft: Wenn mehrere Personen erben

Häufig wird eine Immobilie nicht von einer einzelnen Person, sondern von mehreren Erben gemeinsam geerbt. In einer solchen Erbengemeinschaft müssen grundsätzlich alle Mitglieder einem Verkauf zustimmen. Das klingt einfacher als es ist: Unterschiedliche Vorstellungen über den Preis, den Zeitpunkt oder die Frage, ob jemand selbst einziehen möchte, führen in der Praxis oft zu langwierigen Konflikten.

Wichtig zu wissen: Kein Miterbe kann dauerhaft zur Beibehaltung der Gemeinschaft gezwungen werden. Im äußersten Fall ist eine Teilungsversteigerung möglich – ein Verfahren, das für alle Beteiligten in der Regel deutlich ungünstigere Ergebnisse liefert als ein einvernehmlicher Verkauf. Suchen Sie deshalb frühzeitig das Gespräch und ziehen Sie bei Bedarf einen unabhängigen Berater hinzu.

Steuerliche Aspekte beim Verkauf einer Erbimmobilie

Erbschaftsteuer

Zunächst fällt beim Erbe selbst möglicherweise Erbschaftsteuer an. Für nahe Angehörige gelten hohe Freibeträge – Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro. Liegt der Wert der Immobilie darunter, entsteht in diesen Fällen keine Steuerbelastung. Bei entfernteren Verwandten oder Nichtverwandten sind die Freibeträge deutlich geringer.

Spekulationssteuer

Beim anschließenden Verkauf kann außerdem Spekulationssteuer anfallen. Entscheidend ist hier die sogenannte Zehnjahresfrist: Liegt zwischen dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser und Ihrem Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn in der Regel steuerfrei. Wurde die Immobilie vom Erblasser selbst bewohnt, gilt ebenfalls eine Steuerbefreiung – auch dann, wenn Sie als Erbe die Immobilie im Jahr des Erbfalls sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt haben.

Da die steuerliche Lage im Einzelfall komplex sein kann, sollten Sie unbedingt frühzeitig einen Steuerberater konsultieren.

3 typische Fehler, die Erben beim Immobilienverkauf machen

• Zu schnelles Handeln: Unter dem emotionalen Druck des Verlustes und dem Wunsch, die Angelegenheit rasch abzuschließen, werden Immobilien manchmal deutlich unter Marktwert verkauft. Nehmen Sie sich die Zeit für eine fundierte Bewertung.
• Unklare Eigentumsverhältnisse: Wer verkauft, ohne den Erbschein oder die Grundbuchumschreibung abgewartet zu haben, riskiert rechtliche Probleme. Erst wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, können Sie die Immobilie reibungslos veräußern.
• Den Zustand der Immobilie verschweigen: Mängel, die dem Verkäufer bekannt sind, müssen offengelegt werden. Das gilt für geerbte Immobilien genauso wie für jeden anderen Verkauf. Wer bekannte Schäden verschweigt, haftet später.

Wie geht der Verkauf konkret vor sich?

Sobald die formalen und steuerlichen Fragen geklärt sind, beginnt der eigentliche Verkaufsprozess. Für Immobilien in Stralsund, auf Rügen und im restlichen Vorpommern gilt: Der lokale Markt hat seine eigenen Besonderheiten. Touristisch geprägte Lagen auf Rügen oder in Küstennähe können attraktive Preise erzielen, erfordern aber auch ein gutes Verständnis der Zielgruppen – ob Eigennutzer, Kapitalanleger oder Ferienvermietung.

Ein erfahrener Makler kennt die regionalen Preise, erstellt ein professionelles Exposé und begleitet Besichtigungen sowie Verhandlungen. Mehr zu den einzelnen Schritten finden Sie auf unserer Übersichtsseite zum Immobilienverkauf.

Wenn Sie aktuell eine Erbimmobilie in Stralsund oder auf Rügen verkaufen möchten und eine erste, unverbindliche Einschätzung wünschen, stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Nehmen Sie einfach Kontakt zu uns auf – wir begleiten Sie von der Bewertung bis zum Notartermin.