Nebenkosten beim Immobilienkauf: Was Sie in der Region wirklich einplanen müssen

Warum die Nebenkosten oft unterschätzt werden

Viele Käuferinnen und Käufer konzentrieren sich bei der Budgetplanung fast ausschließlich auf den Kaufpreis. Die Nebenkosten werden dabei häufig als kleinere Randposition behandelt – dabei summieren sie sich in der Praxis schnell auf einen zweistelligen Prozentsatz des Kaufpreises. Wer das Eigenkapital zu knapp ansetzt, riskiert am Ende eine Finanzierungslücke, die sich nur schwer kurzfristig schließen lässt.

Wenn Sie aktuelle Immobilienangebote in Stralsund und der Region prüfen, sollten Sie bei jedem Objekt sofort eine Nebenkostenrechnung anlegen – bevor Sie eine Finanzierungsanfrage stellen.

Die 4 wichtigsten Kostenpositionen im Überblick

1. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland Ländersache und variiert entsprechend stark. In Mecklenburg-Vorpommern liegt sie derzeit bei 6,0 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Das ist einer der höchsten Sätze bundesweit. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro werden also allein für die Grunderwerbsteuer 18.000 Euro fällig – ein Betrag, den Sie zwingend in bar aufbringen müssen, da er nicht durch Bankdarlehen finanziert wird.

2. Notar- und Grundbuchkosten

Jeder Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden. Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind damit bundesweit einheitlich. Inklusive der Grundbucheintragung rechnen Sie grob mit etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Genauere Angaben macht Ihnen der Notar auf Anfrage vor der Beurkundung.

3. Maklerprovision

Seit der Reform des Maklerrechts im Jahr 2020 gilt in Deutschland: Beim Kauf einer selbst genutzten Wohnimmobilie darf der Makler von Käufer und Verkäufer jeweils maximal die Hälfte der vereinbarten Courtage verlangen – sofern der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde. In der Praxis werden in Stralsund und auf Rügen häufig Gesamtprovisionen zwischen 5,95 und 7,14 Prozent (inkl. MwSt.) vereinbart. Der Käuferanteil liegt damit in der Regel bei etwa 3,0 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises. Bei Gewerbeimmobilien oder Grundstücken gelten abweichende Regelungen.

4. Finanzierungskosten

Wer eine Baufinanzierung aufnimmt, sollte auch die damit verbundenen Nebenkosten im Blick behalten: Bereitstellungszinsen, eventuelle Schätzgebühren oder Kontoführungsgebühren der Bank. Eine solide Baufinanzierung berücksichtigt diese Posten von Beginn an – und prüft, welche Fördermittel, etwa der KfW oder der Investitionsbank MV, infrage kommen.

Weitere Kosten, die Sie nicht vergessen sollten

• Gutachterkosten: Wenn Sie vor dem Kauf ein unabhängiges Wertgutachten oder eine Gebäudeinspektion beauftragen, entstehen zusätzliche Kosten. Gerade bei älteren Bestandsimmobilien in Stralsunds Altstadt oder auf Rügen kann das sinnvoll sein.
• Umzugskosten: Je nach Entfernung und Umfang variieren diese stark – sollten aber im Gesamtbudget auftauchen.
• Sofortige Instandhaltung oder Sanierung: Bei Bestandsimmobilien sind nach dem Kauf oft Renovierungsarbeiten nötig. Klären Sie das vor dem Kauf, damit keine bösen Überraschungen entstehen. Informationen dazu, was eine Bausanierung umfasst und was sie kostet, helfen Ihnen bei der realistischen Einschätzung.
• Grundsteuer und laufende Betriebskosten: Ab dem Zeitpunkt der Übergabe tragen Sie als Eigentümer alle laufenden Kosten – Grundsteuer, Versicherungen, Wasser, Heizung, mögliche Hausgeldabrechnung bei Eigentumswohnungen.

Wie viel Eigenkapital sollten Sie einplanen?

Als Faustregel gilt: Die gesamten Kaufnebenkosten in Mecklenburg-Vorpommern liegen je nach Konstellation zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. Banken verlangen in der Regel, dass diese Kosten vollständig aus Eigenkapital bestritten werden. Darüber hinaus empfehlen die meisten Finanzierungsexperten, mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitzubringen – nicht nur, um bessere Konditionen zu erhalten, sondern auch um das Risiko bei möglichen Wertschwankungen zu begrenzen.

Stralsund und Rügen: Gibt es regionale Besonderheiten?

Grundsätzlich gelten für den gesamten Bereich Vorpommern und die Ostseeküste dieselben gesetzlichen Grundlagen. Allerdings unterscheiden sich Kaufpreise, Maklerprovisionssätze und der Zustand der Gebäude teils erheblich – zwischen einer sanierten Altbauwohnung in der Stralsunder Altstadt, einem Einfamilienhaus im Umland und einer Ferienwohnung im Seebad auf Rügen. Entsprechend variiert auch die absolute Höhe der Nebenkosten. Lassen Sie sich daher stets objektspezifisch beraten.

Fazit: Realistisch kalkulieren von Anfang an

Nebenkosten sind kein Randthema – sie sind ein fester, unvermeidbarer Teil jedes Immobilienkaufs. Wer sie von Beginn an in die Planung einbezieht, vermeidet unangenehme Überraschungen und verschafft sich eine solide Verhandlungsgrundlage. Sprechen Sie im Zweifel frühzeitig mit einem erfahrenen Berater vor Ort, der die regionalen Besonderheiten kennt.